Долевое строительство 2020: как вести учёт по счетам эскроу

Открытие эскроу-счетов и их обслуживание в России регулируются ст. 860.7 ГК. Главная функция такого счёта — гарантировать выплату финансов со стороны покупателя при условии, что продавец выполнит свои существенные договорные обязательства. Те деньги, которые нужно заплатить продавцу, подлежат блокировке на счёте покупателя. Продавцу они поступят лишь после того, как будут выполнены договорные условия. Посредником выступает банк за вознаграждение.

В чём особенности бухгалтерского учёта по эскроу-счетам

Бухгалтерский учёт операций с эскроу-счетами имеет ряд отличий от бухгалтерского учёта операций с обыкновенными банковскими счетами. Открытие эскроу осуществляется при покупке недвижимости, работ, услуг, акций. Долевое строительство 2020 тоже сопровождается применением таких счетов. Когда строится многоквартирный дом, застройщики должны реализовывать каждую стадию возведения здания за счёт своих ресурсов либо своих целевых кредитов. При этом каждый будущий собственник квартиры размещает свои деньги на эскроу-счетах. Когда строительство будет завершено, осуществляется перевод денег застройщику (согласно ст. 15.4 ФЗ РФ номер 241 от 30 декабря 2004).

Пока идёт строительство, застройщик не может воспользоваться деньгами с эскроу-счета. Эти средства — не актив, однако учитывать их необходимо. Отражать их следует на забалансовом счёте.

Бухучёт у застройщика, осуществляющего долевое строительство 2020, осуществляется с применением счёта 008 (относится к забалансовым) «полученные обеспечения обязательств и платежей». При этом выделяются аналитические субсчета для каждого отдельного дольщика и каждого объекта строительства. Сумму выручки регулирует договор, на основании которого осуществляется долевое строительство 2020 (договор долевого участия). Она равна стоимости, которая указана в таком договоре. Сумму затрат, которые понёс застройщик на возведение, собирают по дебету счёта номер 08. Размер прибыли определяют посредством вычисления разницы договорной стоимости и фактических издержек строительства.

Как вести налоговый учёт

Открытие эскроу и бухучёт счёта эскроу обязан организовывать застройщик в соответствии с нормами учётной политики. Те деньги, которые аккумулируются на таких счетах, не относятся к целевому финансированию. По этой причине размеры расходов и доходов при ведении налогового учёта отражаются застройщиком в общем порядке. Деньги, которые поступают от дольщиков, относятся к целевому финансированию исключительно при условии их сбора на отдельном принадлежащем застройщику счёте. При этом счёт эскроу не является таким счётом.

Когда застройщик может не платить НДС

Доход, который получает застройщик, определяют по стоимости договора. Себестоимость входит в структуру расходов. Что касается НДС, его взимают со всей цены построенного объекта соответственно договору и акту приёмки-передачи. Однако в случае, когда застройщик сдаёт в эксплуатацию и передаёт дольщикам недвижимость жилого назначения, возникает основание для освобождения от НДС (это предусматривают п. 22-23.1 п. 3 ст. 149 НК) и письмо Минфина от 11 сентября 2018 номер 03-07-07/64777. Жилищными объектами, подлежащими освобождению от налога, являются те, в которых физлица имеют возможность жить постоянно.

В отношении гостиниц и апартаментов, не подразумевающих возможности постоянной регистрации в них, эта льгота не применима. При строительстве компанией-застройщиком одновременно жилых и нежилых объектов доходы и траты по ним учёт должен отражать отдельно (согласно ст. 149 НК).