Среди ресурсоснабжающих организаций (РСО) и управляющими организациями (УО) нередки споры касательно того, кто несёт эксплуатационную ответственность за определённые участки инженерных сетей.
Среди ресурсоснабжающих организаций (РСО) и управляющими организациями (УО) нередки споры касательно того, кто несёт эксплуатационную ответственность за определённые участки инженерных сетей.
От того, где установлены границы эксплуатационной ответственности, зависит:
- какие участки коммуникаций будет ремонтировать поставщик, а какие — УО;
- кто несёт ответственность за оказание некачественных коммунальных услуг.
Чтобы сократить потери на сетях, РСО часто стремятся установить точку поставки как можно дальше от конечного потребителя, что невыгодно для УО и собственников помещений.
Отсутствие понимания границ такой ответственности приводит к судебным спорам.
Чтобы минимизировать спорные моменты, при заключении договора ресурсоснабжения на тепло-, водо-, электро- и газоснабжение подписываются акты разграничения эксплуатационной ответственности и балансовой принадлежности.
Что такое балансовая принадлежность и эксплуатационная ответственность
В сфере ЖКХ широко применяются понятия «балансовая принадлежность» и «эксплуатационная ответственность». Между ними есть разница.
Балансовая принадлежность обозначает линию раздела коммуникационных сетей, что и кому принадлежит (поставщику или собственникам МКД).
Эксплуатационная ответственность — это граница разделения ответственности, определяющая, кто отвечает за содержание и ремонт сетей на конкретном участке. Она определяется по соглашению сторон и прописывается в договоре ресурсоснабжения.
Вопрос эксплуатационной ответственности потребителей и поставщиков коммунальных ресурсов вытекает из балансовой принадлежности сетей.
Как правило, для балансовой принадлежности граница проходит по внешней стене многоквартирного дома. В случае с эксплуатационной ответственностью граница может проходить в местах соединения инженерных коммуникаций и общедомовых счётчиков. Такая граница зачастую прокладывается не с внешней стороны стены, а внутри дома.
Границы эксплуатационной ответственности могут быть внешними и внутренними. Первые разделяют компетенции между РСО и УО, вторые — между УО и собственниками помещений в МКД (таблица 2).
Таблица 2. Внешние и внутренние границы эксплуатационной ответственности
|
Внешние границы ЭО |
Внутренние границы ЭО |
|
Разделяют компетенции РСО и УО. Внешней границей сетей электро-, тепло-, водоснабжения и водоотведения, информационно-телекоммуникационных сетей (в том числе сетей проводного радиовещания, кабельного телевидения, оптоволоконной сети, линий телефонной связи и других подобных сетей), входящих в состав общего имущества, если иное не установлено законодательством РФ, является внешняя граница стены МКД.
Границей эксплуатационной ответственности при наличии коллективного (общедомового) прибора учёта соответствующего коммунального ресурса, если иное не установлено соглашением собственников помещений с исполнителем коммунальных услуг или ресурсоснабжающей организацией, является место соединения коллективного (общедомового) прибора учёта с соответствующей инженерной сетью, входящей в многоквартирный дом (п. 8 Правил содержания общего имущества в МКД, утв. ПП РФ В случае с газоснабжением — внешней границей является место соединения первого запорного устройства с внешней газораспределительной сетью (п. 9 Правил содержания общего имущества в МКД, утв. ПП РФ от 13 августа 2006 г. № 491). |
Разделяют компетенции УО и собственников (внутренняя граница стены МКД). Условными границами разделения общедомовой собственности и имущества, принадлежащего жителям — внутренние поверхности стен помещения и входной группы, перекрытий между этажами и соседними квартирами, входных дверей, оконных рам и лоджий. В зоне эксплуатационной ответственности УО находятся ограждающие несущие сооружения, земельный участок (включая детские и игровые площадки, коллективные автостоянки), на котором находится дом, лестничные площадки, коридоры, крыши и чердаки, а также лифты. Границы эксплуатационной ответственности в рамках внутренних границ инженерных сетей, входящих в состав общего имущества МКД:
|
Случается, что на практике физические границы не совпадают с границами эксплуатационными. Иными словами, объект на балансе у организации не числится, а она вынуждена его обслуживать.
Какими могут быть спорные случаи. Граница эксплуатационной ответственности проходит по внешней задвижке (наружный участок инженерной сети входит в состав общедомового имущества). В этом случае РСО может осуществлять техническое обслуживание инженерной сети по тарифу, утверждённому собственниками помещений в МКД. УО обязана предложить такой тариф собственникам. Ремонт, в том числе и аварийный, проводится за счёт РСО.
Для установки границ ответственности стороны заключают отдельное соглашение. При его отсутствии границы считаются совпадающими с теми, которые определены в части балансовой принадлежности.
Как документально закрепить, кто и за что отвечает
Чтобы представители РСО и УО имели представление о том, кто именно обслуживает тот или иной участок коммуникационных сетей, а в случае повреждения или износа сетей можно было понять, кто отвечает за восстановление и ремонт, сторонам следует оформить документальное разграничение, подписав соответствующее соглашение и составив акт разграничения балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности.
Акт разграничения балансовой принадлежности и акт разграничения эксплуатационной ответственности — это два документа, но организации часто включают и соглашения о разграничении балансовой принадлежности, и эксплуатационную ответственность в одну форму.
Акты помогут:
- разграничить обязанности и ответственность УО, ТСЖ и РСО;
- урегулировать отношения между потребителем и поставщиком ресурса;
- определить границы коммуникаций, принадлежащих собственникам и городскому хозяйству;
- разобраться в спорных ситуациях, связанных с выявлением бесхозных коммуникаций;
- защитить права УО в суде или перед собственниками.
Разграничение ответственности сторон в соответствии с актом разграничения балансовой принадлежности сетей и актом эксплуатационной ответственности сторон предусмотрено Правилами, обязательными при заключении УО или ТСЖ договоров с РСО, утверждённым постановлением Правительства от 14 февраля 2012 № 124.
Акты оформляют как приложение к договору РСО. Типовой формы для составления актов нет, её может предложить поставщик. Если вторую сторону договора она не устраивает, можно предложить свою форму и направить её в РСО для утверждения.
При подготовке формы актов следует руководствоваться:
- соглашением с собственниками помещений в МКД;
- Правилами содержания общего имущества в МКД, утверждёнными постановлением Правительства РФ от 3 августа 2006 № 491.
Акт нужно составить в трёх экземплярах: для РСО, для УО и для контролирующего органа.
В документе необходимо с максимальной точностью и достоверностью указать сведения об обеих сторонах договора, данные об адресе, прописать зоны ответственности каждой из сторон.
Смотрите также:
Подпишитесь, чтобы не пропустить интересные мероприятия и получите подарок на почту!
Вы сможете выбрать только актуальные для вас темы.