Земли сельскохозяйственного назначения: что учесть при использовании

У каждого земельного участка в Российской Федерации есть своё целевое назначение. Как и какую землю можно использовать, прописано в «Земельном кодексе». Так, согласно статье 7 документа, все земли по целевому назначению подразделяются на семь категорий:

1. земли сельскохозяйственного назначения;
2. земли населённых пунктов;
3. земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;
4. земли особо охраняемых территорий и объектов;
5. земли лесного фонда;
6. земли водного фонда;
7. земли запаса.

Какие земли относятся к землям сельхозназначения

Если мы обратимся к статье 77 «Земельного кодекса», то увидим, что землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, которые находятся за границами населённого пункта и предоставлены для нужд сельского хозяйства, а также предназначены для этих целей.

У земель сельхозназначения есть ценная особенность — наличие плодородного слоя почвы, благоприятного для возделывания сельскохозяйственных культур. Также земли этой категории используются для выращивания многолетних насаждений (садов, виноградников), в качестве сенокосов, пастбищ для скота.

Узнать, относится ли участок к землям сельхозназначения или зоне сельскохозяйственного использования, можно по выписке из ЕГРН или изучив графу «Категория земель» на публичной кадастровой карте.

Это участки, которые используются для целей сельского хозяйства (в том числе в качестве сельскохозяйственных угодий, а также занятые объектами сельскохозяйственного назначения и предназначенные для ведения сельского хозяйства, садоводства и огородничества, развития объектов сельскохозяйственного назначения), но находятся при этом в границах населённых пунктов (ч. 10 ст. 35 ГрК РФ).

В состав зон сельскохозяйственного использования могут включаться (ч.9 ст.35 ГрК РФ):

• зоны сельскохозяйственных угодий — пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и другими);
• зоны, занятые объектами сельскохозяйственного назначения и предназначенные для ведения сельского хозяйства, садоводства и огородничества, личного подсобного хозяйства, развития объектов сельскохозяйственного назначения.

Для земель сельхозназначения и земель в составе зон сельскохозяйственного использования предусмотрен пониженный налог.

Правила использования земель сельскохозяйственного назначения довольно строгие. Оборот земель сельхозназначения регулируется государством. Не допускается возводить объекты, от которых может пострадать плодородный слой почвы (автостоянки, заводы и т.п.).

Для зон сельскохозяйственного использования ограничений меньше. В данном случае руководствоваться следует правилами землепользования и застройки (ПЗЗ), принятыми местным властями. Найти их можно на сайтах регионов или муниципалитетов.

Как можно использовать земли сельхозназначения

Прежде всего, обратим внимание на состав таких земель.

В составе земель сельхозназначения выделяют:

1. сельскохозяйственные угодья;
2. земли, занятые:
   • внутрихозяйственными дорогами;
   • коммуникациями;
   • агролесомелиоративными насаждениями;
   • агрофитомелиоративными насаждениями;
   • водными объектами (в том числе прудами, образованными водоподпорными сооружениями на водотоках и используемыми в целях осуществления прудовой аквакультуры);
   • объектами капитального строительства, некапитальными строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельхозпродукции, в случаях, предусмотренных федеральными законами, нестационарными торговыми объектами,
   • жилыми домами, строительство, реконструкция и эксплуатация которых допускаются на земельных участках, используемых крестьянскими (фермерскими) хозяйствами для осуществления своей деятельности, либо на земельных участках, предназначенных для ведения гражданами садоводства для собственных нужд.

Земли сельскохозяйственного назначения можно использовать для ведения сельхозпроизводства, создания агролесомелиоративных и агрофитомелиоративных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозпроизводством целей, для целей аквакультуры (рыбоводства).

Использовать такие земли могут крестьянские (фермерские) хозяйства, хозяйственные товарищества и общества, производственные кооперативы, некоммерческие организации, ГУПы и МУПы, граждане в целях ведения личного подсобного хозяйства, животноводства, садоводства или огородничества для личных нужд. Подробные перечни видов использования земель сельхозназначения и возможных участников таких отношений приведены в ст.78 «Земельного кодекса».

Особняком идут земли, относящиеся к сельхозугодьям. Здесь не допускаются постройки, можно только выращивать сельхозкультуры, устраивать сенокосы, пасти скот (п.1 ст.79 Земельного кодекса РФ).

Сельскохозяйственные угодья не могут включаться в границы территории ведения гражданами садоводства для собственных нужд, а также использоваться для строительства садовых домов, жилых домов, хозяйственных построек и гаражей на садовом земельном участке (п.6 ст.79 Земельного кодекса РФ).

Также важно отметить, что пользоваться землями сельхозназначения можно только в соответствии с видом их разрешённого использования.

Что такое вид разрешённого использования

Помимо целевого назначения, у каждого земельного участка есть вид разрешённого использования.

Любая сфера деятельности на земельном участке должна соответствовать установленному ВРИ. Они закреплены законодательно в специальном классификаторе ВРИ (утверждён Приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 10 ноября 2020 г. № П/0412 «Об утверждении классификатора видов разрешённого использования земельных участков»).

Найти ВРИ можно в выписке из ЕГРН или на публичной кадастровой карте в графе «разрешённое использование».

Всего для земель сельхозназначения предусмотрено 20 основных видов ВРИ. Среди них: растениеводство, овощеводство, садоводство, животноводство, скотоводство, птицеводство, пчеловодство, сенокошение, питомники и т.д.

У земельного участка может быть несколько ВРИ:

• Основной. Предполагает основной вид деятельности — например, садоводство.
• Условно разрешённый — предполагает осуществление вида деятельности на участке при соблюдении определённых условий (например, по согласованию с местными органами власти).
• Вспомогательный. Допустим только в качестве дополнительного по отношению к основному и условно разрешённому ВРИ и осуществляется совместно с ними. Сюда, например, могут относиться: благоустройство территории, предоставление коммунальных услуг.

Как использовать сельскохозяйственную землю по другому назначению

Основной ВРИ участка, который указан в ЕГРН, можно скорректировать. Прежде всего, полезно будет получить развёрнутую информацию. Так, основные, условные и вспомогательные ВРИ не всегда можно найти в выписке ЕГРН или публичной кадастровой карте. Зато они, как правило, есть в Правилах землепользования и застройки населённого пункта, рядом с которым находится участок. Полезно найти и изучить этот документ.

Основной ВРИ из ЕГРН, можно сменить на один из ВРИ, указанных в ПЗЗ. Для этого собственнику участка нужно написать заявление в Росреестр (сделать это можно через сайт Госуслуг).

Чтобы выбрать условно-разрешённый ВРИ, потребуется направить заявление в комиссию по подготовке ПЗЗ при местной администрации. Затем будет собрана специальная комиссия. По результатам публичных обсуждений органом местного самоуправления примет решение — разрешить или нет перевод земли из одного ВРИ в другой.

Если земля сельхозназначения относится к сельхозугодьям, просто сменить ВРИ не получится. Потребуется перевести землю в другую категорию, что возможно лишь в исключительных случаях. Например, консервация, создание особо охраняемой природной территории, изменение границ населённого пункта и т.д. Полный список приведён в статье 7 Федерального закона от 21 декабря 2004 № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую».

Для перевода земельного участка из одной категории в другую потребуется подать ходатайство в уполномоченный исполнительный орган государственной власти или местного самоуправления (п. 1 ч. 1 ст. 2 Закона № 172-ФЗ).

Если владелец земли сельхозназначения нарушит правила её использования, его могут обязать через суд прекратить незаконное использование, оштрафовать или даже изъять землю.